王炼利：我们不需要房地产商“公布成本” ！
公布全部成本，不现实；公布部分成本，无意义
出于对房价暴涨的愤怒，网络和平面媒体都响起了要求公布房地产成本的呼声。笔者认为，公布全部房地产商成本，这是根本不现实的；只公布部分房地产商成本，则了无意义。
商品房的建设单位是“地块”，在同一个行政区内同一时间段里，各个“地块”的房屋建筑安装费用可以大体无二致，但各个地块的得地成本、拆迁成本是迥然不同的。你知道“公布成本”的地块是属于得地成本高的还是得地成本低的？是属于拆迁成本高的还是拆迁成本低的？他是零地价得来的土地，可他说他是出了高价得来的，你能发现？
譬如1994年时上海内环浦东段的土地实际发生的征地费用是每亩35万元，可是上报的土地发生费用是每亩50万元，这些土地的成本到底是按每亩35万元算还是按每亩50万元算？如果你坚持是35万元，乡镇政府会支持你吗？是你有公信力还是乡镇政府更具备公信力？原本上海郊区农村的自留资金中已经安排了养老费用，90年代初期每月给养老对象发放100元到300元，等到1994年征地行为发生，就对养老对象一次性支付养老费用一至三万元（相当于一次性支付八至十年的养老费用），可是上报的养老费用是每人七万元到八万元，那么征地中的养老费用是以养老对象拿到手的费用为准还是以基层政府的“一口价”为准？如果说应该以养老对象拿到手的费用为准，那谁有能耐把这些养老对象都集合起来，让这些老人来证明你是对的？
再譬如有一块1994年得来的土地，一直到2003年才几经转让到最后一个房地产商手中造了房子 ，这土地价按1994年算还是按2003年算？按2003年计算，是接近了最后成本，但远离真实成本，因为只有1994年的地价才是最接近于土地的真实成本，即接近于青苗补偿费、土地补偿费、劳动力安置费、耕地占用费的真实成本，并且1995年以前的上海内资内销项目用地还不发生转让出让金费用，虽然1995年开始内资内销项目用地按规定是要付土地出让金了，但当时操作还很不规范，所以以后增加上去的土地成本很可能大部分是炒作因素造成；如果认可2003年最后接手的房地产商的得地成本，那其实等于认可炒上去的地价就是房价的合理的组成部分，这样的成本公布对房价的理性回归能起什么作用？
发现真实成本的代价远大于公布成本的代价
只要对房地产运作有所了解，就会明白一个道理：发现真实成本的代价将会远远大于公布成本的代价——在房地产业中，“地价”是一个迷宫。
占全国房地产业利润总额34%的上海（2004年第一次经济普查数据），房地产业的利润主要来自土地上，95年前内资内销商品房土地是“零地价”的，自1995年开始，内资内销商品房土地开始收地价。当年浦东小陆家嘴黄浦江沿线的多层楼面价是235元/M2、高层楼面价是353元/M2，浦东内环线内多层楼面价是190元/M2、高层楼面价是285元/M2，浦东内环线外和浦东原属于杨浦区南市区地段的多层楼面价是150元/M2、高层楼面价是225元/M2。而1995年一般商品住宅的出售价是不含地价的（因为1995年出售的一般商品住宅是在1995年以前不发生地价费用时造的），1995年时在征用的农地上建造的多层住宅成本价是2300元/M2，销售价2550元/M2，销售价只比成本高11%；征用的农地上建造的高层住宅成本价是4128元/M2，销售价4570元/M2，销售价同样比成本高11%。如果加上地价成本，1995年小陆家嘴多层住宅的成本也就是2535元/M2、高层住宅的成本是4481元/M2。但现在小陆家嘴的住宅销售价是多少？也许有人以为那是地价上涨造成，但自1996年开始，楼面价的统计就不再公开了，所以，自那以后，地价就是迷团。（此处的土地楼面价、住宅成本价、销售价均引自《96上海房地产市场》，上海市土地使用制度改革领导小组办公室、上海统计局编，中国统计出版社出版）
从1995年到2005年上海的住宅造价变化和住宅销售价变化的比较中，我们可以窥见“土地之迷”的一斑。
根据《上海统计年鉴》统计，1996年的竣工住宅造价比1995年增加了45%，自1996年以后一直到2001年，竣工住宅造价都没有超过1996年。要解释1996年住宅造价45%的增长，我们只能把这个增长当成1995年内资内销土地发生了土地出让金的反映，并且是延迟一年的反映，这个延迟期就是造房的周期。但是，《上海统计年鉴》中的“造价”明明是不包括地价的，地价是多少？我们不知道。45%的造价上涨幅度包括什么上涨项目？我们也不知道。2002年住宅造价只微超1996年1%，而2003年住宅造价一下超过1996年52%、超出2002年50%。那么，2003年住宅造价为什么一下超出住宅造价最高的1996年52%、超出2002年50%？是不是其中隐含了地价上涨因素？我们还是不知道。
然而，住宅销售价的涨落就不一样了。1996年住宅销售价比1995年增加了20%，以后各年与1996年相比，销售价增加了：-3%（97年比96年）、2%（98年比96年）、5%（99年比96年）、12%（2000年比96年）、23%（2001年比96年），35%（2002年比96年）、68%（2003年比96年）、115%（2004年比96年）、126%（2005年比96年）。销售价上涨与造价上涨如此悬殊，这是否与地价有关系还真的没法说。
为什么没法说？
整个90年代，上海房地产业囤积了大量土地。上海地产集团副总裁曾在《上海房地》撰文承认“上世纪90年代以来，。。。。。。每年批准出让几千公顷城市建设用地。由于对土地供应总量缺乏严格的控制，致使相当数量的土地批而未用”。 2003年春天，当时的上海市房屋土地资源管理局局长在上海两会期间公开表示，开发商手中尚未开发的土地总量不少于6000公顷（6000万平方米），其中绝大部分都是住宅用地。
根据上海1998年~2002年每年新投入使用的高层建筑占每年新投入使用房屋建筑总面积55%、新投入使用的20层~29层高层占新投入使用的高层建筑43%的比例，保守估算上海1996年到2002年的平均住宅建筑容积率为2.2，那么，到2003年春尚未开发的6000万平方米住宅用地其准许建造的住宅面积应该是1.32亿平方米；从1995年到1999年，平均每年住宅新开工面积约1000万到1500万平方米，2000年到2003年平均每年住宅新开工面积2216万平方米，因此在6000万平方米的土地上造的住宅如果按1995年到1999年的每年新开工面积计算，可供房地产商施工9年，按2000年到2003年平均每年住宅新开工面积计算，可供房地产商施工6年。
这说明了什么？说明至少在上海这个城市，2002年以后开始的房价飞涨与土地价上涨几乎无关——一直到2003年春天，上海的房地产商还在“吃低地价乃至零地价的土地存货”，并还有富裕！在房价高涨的2003年和2004年，房地产商辩解说是地价高影响到了房价高，那么上海2003年前在低地价乃至零地价土地上造的住宅自2002年开始就一路飞涨又怎么解释？
事实上，不管土地出让金是否发生、发生多少，房屋的销售价总是“与时俱进”的。房子什么时候出售，房地产商就按什么时候的市价出卖，没有哪个房地产商会因为土地得来时是零地价、低地价，卖房时地价就按零地价和低地价计算的。房价已经不需要真实成本作为依托，“房屋成本”相对于“房价”也就失去了意义：从2004年7月到2005年3月，仅8个月时间上海卢湾区新盘住宅成交均价从每平方米14082元飙升到30925元，上涨了1.7万，（2005年第五期《上海房地产市场报告》），原本每平方米1.4万的住宅销售均价本身利润率就超过100%还不止（如果按1996年到2002年的地价），再在原有住宅销售均价上又涨上一倍多，这是不用公布成本就能看清的暴利，我们对此倒熟视无睹，反而纠缠于不现实的 “公布成本”岂不滑稽！
当零地价土地、高地价土地上造的住宅其出售价都按当年的市场均价出售，那么虽然土地成本相差悬殊，公布出来的房产“成本价”照样可以不相上下：零地价得来的土地其“地价成本”固然是子虚乌有，换个名目不叫它“地价”就是了。
地价中其实花样多多，外行怎么来辨别？内行即使能辨别又要化去多少精力代价？
发现真实成本的代价将会远远大于公布成本的代价的理由之二，是拆迁成本难以计算。说拆迁成本难以计算，不是指账目中难以反映，而是指动迁百姓实际得到的动迁费用是大大低于房地产商的账目上反映的动迁成本的。并不否认，最近两年房地产商付出的动迁补偿是比以前提高了许多，但是，即使提高了“许多”，也肯定不会是动迁百姓百分之百得到的，这里面的“猫腻”只要不是生活在真空中，大家都明白。现在，房地产商账面的拆迁成本倒往往是准确的——就是他所给出的全部拆迁成本，而只要你承认了房地产商公布的拆迁成本是真实发生的成本，那你就等于认同“猫腻”也是成本的合理组成部分。
高房价是房地产业渗透了官员利益的直接后果和必然后果
即使部分地区部分楼盘的房地产成本公布了，也不值得很认真地对待。
一则其未必真实；二则，如果再坚持让房地产商公布成本，我们可能会步入陷阱；三则，房地产业的问题其实不是什么房价问题，而是地方政府官员以实际上的土地所有者和行政管理者的双重身份参与进房地产经济运作中，从而成了阻碍房地产业健康发展的最大障碍。政府不仅把控了土地的供应，政府还决定了土地的命运，各种理由各种名目下发生的大动迁就是政府在决定土地的命运，由于政府又垄断了农村土地向城市土地的转换途径，政府亦左右了生活在土地上的人的命运。政府的这些“把控”“决定”“垄断”“左右”不是超脱于个人和集团利益之上的，“本届政府利益最大化”和“官员利益最大化”的动因在不断调整着“把控”、“决定”、“垄断”、 “左右”等行为的力度、方向与火候。这种着眼于短期利益的频繁的调整，直接导致了房价的失控和房地产业的无序发展，因此，中国这些年来的全国性的房价高涨与“地域经济发展”无关、与地价无关、与开发成本无关、更不是市场经济发展的必然，而是房地产这个产业渗透了太多的大大小小的各地各级官员利益的直接后果和必然后果！
我们不要自己先扰乱了视线——虽然房价是近三、四年突飞猛进大涨的，但是，掘到最多金子的房地产商未必是在这最近三、四年中介入的房地产商。房地产商能获得暴利，完全是在地方政府的一贯的大力扶持下才能进行，没有地方政府的扶持，决不可能有获得暴利的房地产商！而房地产商与地方政府联姻决不是只在这三、四年，如果我们把焦点集中到公布这几年的房地产成本上，我们就会忽略这十来年地方政府官员和房地产商的联手“经营城市”对公民利益的侵犯，这说不定正中一些地方政府和房地产商的下怀，他们正在联合起来准备应付你们——他们毕竟是“内行”，到时候，他们敢公布成本就说明他们是在打有准备之仗，而并不具备房地产专业知识的“外行”凭什么与有准备的地方政府官员和房地产商应战？
如果硬要“战”下去，赢者必定是房地产商和其背后的官员：伴随这三四年中房价飞涨的，是房地产成本的确也水涨船高上涨很多，他们把上涨了的地价、拆迁费用和其他各种费用一一列出，就是要你们得出这样的结论：房地产商付出的成本真的很高，房地产商的利润空间真的很少！但是，你们是不会知道有哪些房地产商至今还有零地价低地价土地可供开发、你们也不会知道哪些房地产商能以优惠价得到土地、优惠幅度是多少，至于房地产商公布的各类“成本”有多少可信度，更不是外行所能估摸的。
这十来年一茬又一茬与政府有亲密关系的房地产商早就赚得盆满钵满了，在政府和媒体的配合下，光是“炒概念”，就把土地炒翻了几番。还记得世博会在上海召开的消息刚公布，第二天相应地段的房价就立马上升吗？以前，房地产商赚钱主要是赚在土地上，当土地价格大幅上涨，房地产的利润空间必然缩小，特别是那些与政府关系不“铁”的房地产商；当土地再不能便宜得到，大规模大范围炒高房价就是逻辑的必然。而与房地产商有着千丝万缕关系的地方政府也自然要动用看得见的手来支持炒高房价的。
政府的动迁行为抬高了动迁成本，这是房价上涨的根本动力
如今地方政府要让房价继续上涨的积极性不减，但方法在“与时俱进”——目前政府行为导致的动迁（如上海“世博会”动迁、轨道交通动迁）的动迁成本空前高涨，尤其是世博会动迁，其动迁居民既得房又得钱，普遍满意，眼热得老百姓巴不得再来一场世博会！但是，世博会谁来买单、能否赢利到现在还是未知数呢！万一盈利率不理想，谁是世博会动迁成本的最后买单人？
现在，世博会的动迁户具备了支付高房价的实力，上海的高房价被那些动迁户有力地支撑了一把，而其他商业开发性质的动迁就不可能支付这样的高成本——没有政府支持，没有一个房地产开发商能够承受象世博会动迁这样的动迁成本！这种政府行为导致的动迁其空前的高补偿又人为加剧了拆迁矛盾——其他商业开发性质的动迁户非但得不到世博会这样的补偿，与开发商僵持到最后，结果必然是被迫动迁或被强制动迁。世博会动迁户支撑住的高房价对于其他动迁户来说，真可谓是吃不上肉还要被割去块肉！
笔者猜度，如果公布了世博会的动迁成本，得出的结论恐怕不是房价应该跌，而是房价应该涨、应该大涨特涨！
所以，不要寄希望于让房地产商公布成本！我们本不需要房地产商公布成本！
市民的根本利益所在不是房价问题
让房地产商公布成本，是广大城市居民还不明白自己的真正利益所在。城市居民的根本利益不在房价高还是房价低上，而是在于绝大多数中低收入百姓到底应该以什么形式解决住房上！
让老百姓都去买商品房是地方政府和房地产商为了一己私利给大家下的套，即使住房商品化，商品房也只应该是由高收入者购买的，根据国发（1998）23号文件《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。” 经济适用住房其实就是安居房，根据建设部1995年《实施国家安居工程的意见》，规定安居房“要符合乙类住宅设计标准”，“不能建成简易住宅”，要“以二室户为主，平均每套住宅建筑面积一般控制在55m2以下” ，这个标准其实不算低了，2000年香港的私有住宅中，41.9平方米以下的住宅要占36%、42~69.9平方米住宅占47%。如果各地地方政府真正按照（1998）23号文件和建设部《实施国家安居工程的意见》来步骤、来规划，起码住房矛盾不会象如今这样尖锐化、住房供需状况会改善得多。然而，在中国最大城市的上海， 1996年的住宅投资总额中，安居工程仅占4.5％。1991年～1997年间安居房只占上海住宅竣工总面积的2.8％。从这以后，上海几乎已不闻“安居工程”这几个字了。
住房可以是商品，但住房这个商品的消费一定要分层次，中低收入家庭的住房就是不能完全市场化，为解决中低收入家庭的住房问题承担责任更是人民政府的天职。中低收入家庭的住房如果完全市场化，这部分人的居住问题必然陷入困境。这是由土地资源的有限、稀缺、不能再生所决定的，各国政府都碰到了这样的问题，各国政府都不敢掉以轻心，新加坡供应给中低收入者的住房是在免地价的基础上再对建房成本打八折；美国是不折不扣的市场经济国家吧？美国都不敢把解决中低收入家庭的住房问题推向市场。美国是世界最富大国，1940年私有住宅还不到住宅总数44%，1970年到达63%，再过了25年即到1995年，才增加了2个百分点，到达65%，为了增加这两个百分点，美国政府作了一系列努力，包括为了让低收入阶层能买房而推出的低收入阶层税金信用计划，美国政府为此计划每年要提供30亿美元的财政补贴。美国政府这样做，不是因为美国钱多，不是因为美国不懂得“市场化”，而正因为是高度市场化了，才懂得什么可以“市场化”、什么不可以 “市场化”的。
地方政府把动迁中心城区市民作为“经营城市”的前提、把农村用地转换成城市用地作为“经营城市”的结果，是源于土地这一稀缺资源自90年代以来成了要拿钱换取的商品（零地价的土地也是商品，要得到零地价的土地，代价不菲。当然，关系非常的房地产商例外），而政府是土地的唯一掌管者。政府本不是商业机构，但“经营城市”就是商业行为，经商就是追求利益最大化的。土地既然在实质上归政府所有、任政府买卖，土地就是政府的利益所在，当政府把土地当成了利益来源，建绿地、建地铁、建房、动迁等凡涉及到土地的所有动作就不可能真的是纯粹为民，不否认人民会在政府的这些动作中有所得益，但只要政府是在“经营城市”，人民的得益在相当程度上不过是“借光”，借政府官员的光。
政府是否代表人民利益的评判者是人民，而不是政府官员自己。
我们不需要房地产商公布成本，我们只需要中央政府把“反腐败”切切实实进行下去，老百姓安居乐业的愿望就能达到！
注：根据《96上海房地产市场》统计数据，1995年征用农地上造的多层住宅不包括土地出让金的开发成本是2300元/M2，计划销售价2550元/M2；征用农地上造的高层住宅不包括土地出让金的开发成本是4128元/M2，计划销售价4570元/M2。
1995年在旧城改造基地上造的多层住宅，其不包括土地出让金的开发成本是3571元/M2，计划销售价4280元/M2；旧城改造基地上造的高层住宅，其不包括土地出让金的开发成本是4981元/M2，计划销售价6056元/M2。
1995年征用农地建造的多层商品住宅每平方米建筑面积开发成本中，前期开发工程费占28%（高层占17%），建筑安装费占38.1%（高层占49.3%），街坊内配套费占9.7%（高层占7.8%），管理费和贷款利息占11.3%（高层占18%），住宅配套及人防费占12.9%（高层占7.2%）。
1995年在旧城区改造的土地上建造的多层商品住宅，其前期开发工程费占35.4%（高层占27.7%），建筑安装费占38.1%（高层占44.3%），街坊内配套费占6.7%（高层占7.1%），管理费和贷款利息占20.8%（高层占17.1%），住宅配套及人防费占5.3%（高层占3.8%）。
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