过度的、不公平的市场化是经济社会发展的毒药
过度的、不公平的市场化是经济社会发展的毒药
2006-06-22
http://blog.sina.com.cn/m/caojianhai
衣、食、住、行、婚姻是人类生存最基本的需要。人类社会发展的初期，人们是通过自给自足的方式解决上述问题，我们通常把这种方式叫做自然经济。陶渊明的《桃花源记》描述了这样一个没有税政、大家自给自足的乌托邦景象，这甚至成为现代人追求的一种理想社会。随着人类改造自然能力的提高，开始出现了专门为人们提供食品、衣服、建筑、运输、婚介一类的手工业者和社会服务者，他们凭借自己高超的技艺、合理的收费和良好的信誉，成为社会三百六十个行当之中的基本组成部分；而商人、贩夫走卒则成为联系制造者和广大老百姓的桥梁和纽带。由于商人本身没有什么技艺，尽管赚钱很多，商人的地位始终处于社会各行的最低层。这种情况千百年来几乎没有多少改变。
改革开放以后，中国开始逐步进入市场经济社会，商人由过去的被人看不起的阶层，一跃成为社会中的“显族”，而且形态趋于多样化。具体来说，粮店、面包店、餐饮店向老百姓销售各类粮食和食品，百货商场、服装批发市场、各种服装专卖店向人们销售服装，开发商们通过整合建筑服务向人们销售商品住房，旅行社通过整合各种运输企业向人们推销各种具体的旅游产品，媒婆行业则发展成为各种婚介公司。这些商人形态中，开发商和旅行社都是中国改革开放以来的新生事物。两者不同的是，开发商1998年以后成为城市市民“住”的需要的唯一销售者，而旅行社则需要通过自己整合资源的能力和优质的服务与强大的自助旅行进行竞争。而且在财富的拥有量上，开发商不仅远非旅行社可比，即使与古代的富商相比更是有过之而无不及。在顶级富人的排行榜上，房地产商是最令人眩目的——几乎90%以上的大富豪都触及了房地产。这也就意味着，只要是触及了房地产，或者只要是成功地卖出过所谓由他们“开发”的房屋，就有机会获得一般人想都不敢想的巨额财富。开发商这样一群靠“关系”运作的、只有初级经营水平的“企业家”们，他们行使的功能与过去的贩夫走卒贩卖商品没有什么两样；不同的是，开发商们并不需要什么本钱，就可以贩卖人类生活需要的最大宗的商品，而且由现行政策裁定为唯一的城市房屋提供商！当人们被不断升高的房价摧毁了耐心而倾巢出动时，开发商们只要调整一下房价，就可以在已有的超额利润基础上再增加几个倍数，成为令现代人羡煞的“财富魔术师”。不仅如此，开发商们多数被政府和各类机构冠以“知名企业家”、“社会主义事业的建设者”的荣誉称号，成为名利双收的社会成功者。
一个不过是贩夫走卒的行当，如何令人吃惊地成为全世界最赚钱的行业？其财富获得的秘诀何在？难道他们真的具有呼风唤雨的魔术师本领吗？答案是否定的！我在《我看房地产企业家的社会贡献》一文中指出，开发商的利润60%来自于土地价值的掠夺，30%来自于以邻为壑的规划修改，5%来自于欺骗销售，5%来自于其策划和组织管理服务。也就是说，在现有开发商所获得的利润当中，只有5%是他们应得的部分，而其余95%则纯粹是各种掠夺获得的暴利。当然现在开发商们开始抱怨地方政府在上游环节开始通过“招牌挂勾”多种手段推高地价，大大减少了他们从土地上获得的利润。这种抱怨实际上冤枉了地方政府，因为地方政府设置的“土地储备中心”实际上也不过是开发商的一个形态而已——你开发商不能只许自己吃肉，而让政府机构眼馋喝汤吧？而且，像北京这样一个城市，据说现有可开发土地一半以上都储备在开发商的手里。政府这边一举锤，也不过卖出了一块土地，但是可以通过市场类比手法带动开发商手中的地价升值，这种升值的幅度是惊人的。所以地方土地储备中心和开发商之间，实际上是惺惺相惜的朋友关系，绝对称不上什么对手！当然，对于没有土地储备的开发商而言，考虑到竞拍土地的难度，特别是土地成本提升带来经营风险的增大，它们开始考虑在营销环节囤房赚取暴利。这意味着当前一部分房地产开发商的掠夺重点，已经从上游的征地、拆迁、修改规划，转向了大量持币待购的城市老百姓。虽然暴利来源的结构发生了变化，但它们获取暴利的能力以及掠夺财富的本性，根本就没有任何改变。
一个本性是掠夺的行业和企业，有什么资格大谈自己对国民经济和社会的贡献呢？而且让我们惊讶的是，这些行业和企业的暴富是合法的，是国务院列为支柱产业需要大力发展的。这让我们感到特别泄气！我们需要弄明白的是，开发商们掠夺的合法理由是什么呢？如果开发商们的暴富可以为我们换来城市规划的合理化和土地资源利用的节约，并且可以让大家住在它们开发的楼盘中充满了幸福感，那我们所有人有理由舍弃“小我”成就开发商这个支柱产业的“大我”。就像抗日战争和抗美援朝时期，为了保家卫国拿出自己家最值钱的东西捐献给八路军和志愿军。
事实根本不像政府和开发商宣传的那样。暴利追逐过程中的开发商们虽然非常注重节约土地，关键是高容积率可以为他们带来更高的利润。这样就产生了我们看到的最普遍的公寓式、小区式的大规模住宅群，但相应的城市交通的进一步阻塞。在地方政府和开发商的主导下，城市以摊大饼的扩建方式迅速向四周蔓延，覆盖了大量的为人类提供最重要物品的、可以作为城市绿地和生态保护圈的肥沃耕地。无论从何种角度来看，把耕地转换成为从此完全没有产出的住宅群，是对土地资源的巨大破坏！但毁掉耕地恰恰是许多开发商们赚钱的前提条件。改革开发以来，我国城市建成区面积以每年7%的速度增长，但同期城市人口和非农业人口年增长速度一直徘徊在1-3%之间，这样的城市已经基本上失去了集约利用土地的价值，实际上成为浪费和破坏土地资源的巨大载体。追逐暴利的开发商是房屋质量的天敌，高加价率才是开发商永恒的追求！商人嘛，不仅是合法经营，而且是支柱产业！追求暴利，何惧之有？我唯一怀疑的是，有幸住在开发商赚得盆满钵满的空中格子当中而倍感幸福的人，我真的要对他（她）表示钦佩了。在开发商体制下，一部分人人均几套房子，一部分人高价买房成了“房奴”，更多的人面对天价住房愤愤不平——开发商们显然没有为这个社会增加多少幸福感。
既然开发商们没有什么公益性，我们还需要像支援志愿军一样捐献自己的全部存款给他们吗？我在很多公开场合都提醒大家：如果想过得幸福，现在千万不要买房子，否则必然沦为“房奴”一族。这样的生活还有什么意义呢？我建议大家现在租房！目前的租金相对房价比较便宜，源于三个因素：一是“城中村”的房子租金最低；二是过去大量的福利分房租金处于较低水平；三是新房出租市场供过于求，租金呈下降趋势。为什么不能沉住气租上三年房，然后等房价下跌呢？有人说房价跌不了了，我说涨得越高，跌得越深！在这样的供给体制下，全国性崩盘可能是中国房地产的唯一结果。对于我们这些以消费为目的的住房拥有者来说，崩盘并不会造成住房的使用价值的降低；对无房者而言，房屋的价格回归完全是一个好消息；而对参与房地产炒作的地方政府、开发商、银行、炒房者而言，暴跌将让他们为自己的行为最终买单。在房价暴跌中跳楼的人，都属于找到自己最好归宿的人，我们永远不会同情他（她）！
为什么房地产开发商们能够轻易获取暴利呢？现在我来公布我的答案：是因为地方政府和开发商们把本来属于全体人民的土地，高价卖给了全体人民。这部分土地本来是不应当市场化的，却被有关部门以“改革”、“市场化”为名，成了他们取之不尽、用之不竭的财富宝藏。地方政府和开发商的这种做法，几乎和“入侵者”的无本生意不无二致：宣布土地归政府机构所有，然后由政府批发给开发商，开发商再零售给广大人民。于是乎，外国人、成龙、各地官员获得了与当地居民完全相同的权利购买住房，不同的这些本来不具备土地权利和购房资格的人比当地人要富有得多。作为土地高价零售的体制保证措施，政府规定城市居民不能绕开房地产开发商自主建房，而以居民自建房屋为主的“城中村”正处于地方政府和开发商的有序消灭之中。建什么样的房子、住多大的房子本来都是应当公众自己决定的，现在政府和开发商控制了建房权，没有人能够绕得开中间环节。在住房市场化的幌子下，所有买房子的人都得为开发商这个庞大的代理环节支付高昂成本，而且还要承受开发商追逐暴利思维下的住房“理念”。
看了我的上述文字，很多人可能感到悲哀。不过我还是要劝大家应该知足！为什么呢？现在政策只不过控制了我们的住房权，大不了可以租房住小房子住农村房子。我担心的是，要是有一天政府为了实现提高人类生育质量的崇高目标，以“市场化”这个超级核武器，取代千百年来人类自给自足的男女婚配，并且将婚姻机构定为国民经济的支柱产业，严格禁止自由恋爱和婚配。那个时候，最富有和最风光的，一定不再是现在的房地产开发商了，而是千百年来一直被人们嘲笑的“媒婆”。可见，“皇帝轮流坐，明年到我家”。这样的“市场化”将带给我们一个什么样的生活呢？我不知道，但特别想知道！
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曹建海：我看房地产企业家的社会贡献
2006-02-26 11:20:00 新浪房产
我开始接触企业家社会贡献题目的讨论，是2003年6月我被《英才》杂志邀请探讨汽车工业领域的企业家，当时他们是各个论坛盛情款待邀请但很难请上的贵宾，我提出汽车界的企业家都只是顶着企业家帽子的政府官员，汽车市场的风光是他们赶上了好时候，是他们运气太好，不是能力和魅力造成的，在汽车工业领域只有华晨的仰融称得上是企业家，但由于和辽宁省的矛盾而最终通缉在逃，李书福还不太会做汽车，不成气候。后来大家提到我担任过中国保健品协会专家委员而后来辞掉一事，谈起了保健品领域最知名的人物史玉柱，我说我 1995年就知道“松果体素”(学名美拉托宁)，但到了史玉柱手里，成了人人都知道的“脑白金”，生产成本不超过市场价格的10%！那么史玉柱的保健品有什么社会贡献呢？我没有看出来，我认为他不过是一个借助保健品概念、平台圈钱致富的一个商人而已。
这两天无意间闯入房地产“口水舆论”之中，开始思考房地产企业家对社会做过哪些贡献这样一个问题。其实，这个问题我很早就与我的朋友、2000年就聘请我担任其公司首席顾问的浙江东洲实业集团有限公司董事长何炜东先生探讨过，何炜东先生聘请我担任其总资产达10亿元人民币的集团公司的首席顾问，看中的是我硕士生阶段在中国人民大学投资经济系专攻的是房地产投资方向。现在我的大部分时间在研究工业经济，我对何总说作为房地产企业是幸运的，因为只需要制造业企业1%的员工，就可以运作与它们相同销售收入规模的企业。所以对于我这个顾问来说，年销售收入4-5亿元的房地产企业，其管理问题的复杂程度只相当于一个年销售收入500万元的小型工业企业，这种销售规模刚刚达到国家统计局确定的规模以上工业企业的统计标准。关于房地产企业家有哪些贡献？我说实在看不到对社会贡献的在什么地方。举例来说，房地产企业承担的社会就业，几乎可以忽略不计；商品住宅开发把一片片可以年年种粮种菜的土地变成了不再产出、产生大量生活污染的住宅群，顶多算功过相抵；只有税收可以勉强称得上算贡献，然而遗憾的是，房地产行业的致富水平与其上缴税收的水平实在太不相称，很多房地产企业老板在税收上不仅没有贡献，反而犯了不少偷漏税的“原罪”。我的这种说法让我的朋友非常不爽。我接着说，成为中国的房地产老板太幸运了，关键是在超额市场需求的条件下，企业家只需要凭借关系很便宜地就能从农村土地，这个无人看管、无穷无尽的宝藏中获取资源，然后轻易地在房屋市场变现、致富。就是说，这个行业的市场价格那么高，而成本又可以通过各种办法降到很低，显然是一个暴富行业，这些年的福布斯排行榜和胡润排行榜中，超级富豪多出现于房地产行业就是最有说服力的证明。
我的朋友认为创新理念、资源整合能力是现代中国房地产企业家的最重要的成功要素。我同意他的看法，经济学大师熊彼特认为创新是指企业家对生产要素的新组合，这包括：引进一种新的产品或提供一种产品的新质量；采用一种新的生产方法；开辟一个新的市场；获得一种原料或半成品的新的供给来源；实行一种新的组织形式。对照这五个方面，感觉除了第五种实行一个新的组织形式可以沾边外，其他的都似乎和房地产领域无关。因为住宅实在属于一个古老的产品，我们的老祖宗五千年前就知道造房子了；采用新的原料、引进新的生产方法似乎属于设计和建筑环节的事，不应属于只在办公室和新闻媒体跟前指手画脚的老板的事；“开辟新市场”的创新显然不能与在在我国各地遍地开花的房地产公司群体拉上关系，只有前一段时间有人提出出售月球上的土地，可以算得上一个创新。
那么，现代中国房地产企业家最先进的理念是什么？归纳起来，就是立足国内外销售市场、整合各类核心资源降低成本、最大限度地获取超额利润！为什么建造好房子成不了先进理念，因为只“造房子”(加引号是为了给建筑商争取知识产权)而不赚钱，不能像王石、潘石屹那样把大部分时间放在攀登珠峰、游荡西域、打高尔夫、参加各式各样的富豪俱乐部等个人从小抱负的实现上，那么你这样的穷酸老板只能被人取笑。我前年买了房子一套房子，感觉比较合算，但我听说开发商赔钱了；而主在像任志强、潘石屹、张宝全这些聪明的房地产大亨开发的房子里，真正感觉到幸福的业主又有多大比例呢？所以地产商兴高采烈的项目，消费者同样喜笑颜开的肯定不多！这是物理学上颠扑不破的能量守恒定理。站在国贸雄伟的写字楼上，看到对面像白纸盒子一样的“建外SOHU”，感觉这样的开发商最大的贡献就是在这片黄金地段建造了一篇墙体薄薄的、用瓦楞纸架起来的临时用房，然后高喊“涨价了”，按远远超过其价值的价格卖掉。我甚至可以想象潘石屹先生当时数钱的得意神情。我在想，这样的老板算企业家吗？他们为什么有那么多的时间在大众媒体跟前唾液四溅、指手画脚而不是像教科书中的企业家那样兢兢业业做事情呢？天天坐在话筒之前的他们，能讲出让大众心悦诚服的至理名言吗？对此，我一直持深深的怀疑态度。
人们都赞赏潘石屹及其贤内助的欧美设计理念，但我不相信他们的建筑理念会超过大部分的建筑设计师；而且“建外SOHU”的“白纸房”样式，只能说是首都城市建筑史上的一次不成功的试验。像潘石屹这样的房地产老总的理念是什么呢？我看不可能是“造房子”理念，而是暴富理念，一种在现行松懈的规则下整合各种资源获取超额利润的理念罢了。当然，我也有这个理念，但我只能依靠每千字100元左右的稿费，因为我根本没有什么核心资源，也没有整合资源的能力，所以我的专业是说话，我比潘石屹他们更有资格说话！当然这里面还有一个我的同学易宪容，但我很害怕成为他那个样子，我很希望从此封住房地产业界的口水泡沫，然后大家多做有用的事情，少说无聊的废话。
房地产企业的核心资源是什么？首先是钱！没有钱是万万不能踏入房地产行业的；其次是土地！没有地，你的房地改在那里？能搞到你心仪位置的土地吗？第三类资源是人，是指那些不知道房地产是什么，但在各个领域拥有各种血缘的、朋友的、金钱的关系的人；最后一项是媒体资源，企业需要一批在电视报刊等媒体就职、摇旗呐喊的“御用”吹鼓手，可以花小钱作大广告。
房地产老板的钱从何来？无非是银行、拖欠、自筹三种，其中银行贷款最为关键。银行贷款的获得需要足够的、相互信任的人脉关系。只要钱到手了，可以做成各式各样的糖衣炮弹，轰响拥有各种审批权的官员、各类人脉以及新闻媒体，和他们结成利益共同体，有钱大家一起赚，越做下去关系越深，所以成功的房地产老板的历史比老中医更为珍贵。
土地是房地产老板最大的金矿和宝藏！在市场经济国家谁都知道地主是最富有的阶层。我国解放后“打土豪、分田地”，农民成了土地的主人；又经过合作社、人民公社(即现在的乡、镇)运动后，农民私有土地制度变成了主要由乡、村和生产小组三级所有的集体所有制。获得这些土地只需要按照城市领导决定的、并且可以随时修改的城市规划，支付相当于土地三年收成的“青苗补偿费”，可谓“价廉物丰”。过去城市政府不懂得“土地经营”，象征性地把大批土地批给了各类亲戚朋友和关系户，这些朋友、关系户把规划指标通过关系做足，再拿土地抵押得到银行贷款，找到愿意垫资的建筑商，就地销售“楼花”，往往二三个月就收回了资金，剩下的就都是利润了。这是第一批致富的房地产商。随后，政府开始注意储备土地并拍卖土地了；另外，住房预售制度也开始规范了，要求房屋封顶之后才能预售。不过这个时候大多数的房地产商已经拥有了丰厚的个人财富和融资渠道，房地产门槛的提升只能有助于他们排除竞争对手，对他们有百而无一害。值得注意的是，现在开始有更多的房地产老板来自于那些在工业、商业领域做大的企业家，他们利用长期以来和地方政府官员的特殊关系，或者基于外地政府招商引资的渴求，要求地方政府给予一定的可以用于商业住宅用途的土地，作为满足地方招商引资政绩的条件，从而储备了不菲的土地。对于这些老板而言，搞工业、商业挣钱是按万元计算的，一旦获得了重要的地块，财富将以亿元为单位迅猛增长，大量的工商业企业家由此趋之若鹜。在“郎顾之争”中惨败的“冰箱大王”顾雏军，实际上早就在各个城市储备了大批土地，如果不是郎咸平和媒体的鼓噪，顾雏军成为中国首富，实际上是指日可待的。所以我不同意舆论把顾雏军的失败同于德隆的失败，这是因为，德隆的失败实在是财务资金链条断裂所致，而顾雏军则从来就没有出现过资金链断裂的问题。大家现在都极为崇敬的中国首富黄光裕先生，还有在温州和南存辉齐名的胡成中，他们获得的财富的一个重要来源就是房地产。所以最近的福布斯和胡润榜中，“专业”的房地产大亨少了，而“兼业”的房地产大亨则多了，有媒体就惊呼房地产老板不行了，实在是可笑之极！看看公布的富豪榜，目前排名前100位的富豪当中，有90%以上的富豪涉足了房地产业。他们的钱都是天上掉下来的吗？或者是企业家创新来的吗？在我看来，他们的利润来源主要有三个方面：一是以策划、买托、欺骗手段卖出高价房，这部分大约占其利润来源的10%左右，其中合理策划的部分可以占到5%，可以算是企业家的贡献；二是以邻为壑、修改建设规划，例如将工业用地改为商业用地，或者增大容积率和建蔽率，这部分利润大约可以占到30%左右；其余60%来自于土地的低价买入高价卖出。从这个意义上来说，中国大部分富豪的利益，其大部分来自于对农民的掠夺，而且是“制度性掠夺”；当然几乎所有的地方政府目前也大规模加入到了这种掠夺之中，土地收入甚至成了地方的“第二财政”。在大片高楼大厦的被后，有多少失去土地的农民的血泪，所以城市化如果以农民的利益损失为代价，这样的城市化还是不要推进了。要一揽子解决这些问题，必须改革先行的土地制度，我写过不少这方面的文章，有兴趣的读者可以看看我写的文章“怎样实现我国土地的节约和集约利用”blog.sina.com.cn/u/488305cc010002hv。
第三个核心资源是人，是指那些拥有各种关系资源的人。在我国由于城乡分割、政府资源和教育上的差距，造就了一批生下来就拥有各类资源，并且可以把这些资源转化成为商业关系的人，还有一些人属于擅长依靠各种派生关系搞成大事的人。把这些人招聘到房地产公司，让他们与审批部门打交道，并承诺他们分享企业超额利润，相信很多事情将会无往而不胜。我们很多人都羡慕这些有关系的人，他们获得的致富的机会至少比平常人大一千倍。
最后是新闻媒体的整合。这些“嫌贫爱富”的房地产记者，很多人没有对新闻的奉献精神，只是把记者当成了谋生的职业，他们是房地产老板功极力拉拢的对象。用得好媒体资源，房地产公司可以大幅度减少广告成本；用得不好，一些负面报道可能会给企业带来无尽的麻烦，“口水舆论”还能将一个好端端企业置于死地。为什么房地产老板和媒体的关系最亲密，关键是房地产老板绝不像工业企业老板那么忙。只要拥有了上述核心资源，剩下的就是到人才市场招聘人才，这些员工可以帮助老板操作一切具体的管理事务。房地产老板们现在把时间都用在了写公开日记、参与“口水大战”的各类热火朝天的新闻互动活动当中。打开新浪北京首页，要是看不到潘石屹、任志强的照片和最新言论，你一定会被怀疑得了“眼疾”，需要送到医院眼科急救室抢救。既然可以控制媒体资源，又可以成为像“ 超级女声”那样的明星，经常和章子怡这种类型的大明星交杯换盏、打高尔夫，成为大众关注的人物，可以说一生足矣！
拥有核心资源是很难的，有了核心资源整合起来理论上不难，只要按照所有权和经营权相分离的原则聘请高才就可以了；反过来，老板什么都要干，只能是累死一条路，亿万资产必然沦为身外之物，比起王石、攀石屹之类的潇洒，真不知道要愚蠢多少倍。
按照能量守恒定律，有人欢喜就会有人愁，有人暴富就会有人被掠夺！我们是不是更应当关注一下房地产大亨们金粉世界的后面呢？
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